Başarı Dolu 30 Yıl...

GAYRİMENKUL SATIŞLARI İNCELENİYOR (04.05.2015)

GAYRİMENKUL SATIŞLARI İNCELENİYOR 

Maliye, son aylarda gayrimenkul alım satımı yapanlar ile arsasını kat karşılığı vererek daire sahibi olan ve bu daireleri satanların peşine düştü. Topladığı bilgiler doğrultusunda bu tür işleri yapanların, değer artış kazancı elde edip etmediklerini ve beyanname verip vermediklerini incelemeye başladı. Belki siz de bunlardan biri olabilirsiniz…

Örneğin; babanızdan miras kalan bir arsanız olabilir. Bu arsayı bir müteahhit ile anlaşarak kat karşılığı vermiş olabilirsiniz. Payınıza düşen daireleri müteahhitten teslim almış ve bu dairelerden bir kısmını değişik yıllarda satmış olabilirsiniz. Söz konusu satışlar nedeni ile vergiye tabi olup olmayacağınız hususunda bilginiz var mı?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37′nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Ticari faaliyet emek-sermaye organizasyonuna dayanır. Kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmez. Ancak bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması gerekmektedir.
İşte bu açıklama son derece önemlidir. Nitekim Ankara Vergi Dairesi 

Başkanlığı’nın 30/11/2012 tarihinde verdiği 38418978-120 (Mük.80-12/9)-1222 sayılı özelgede;

Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerektiğini,  bu itibarla, gayrimenkullerin iktisap tarihinden sonra aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın 

Gelir Vergisi Kanunu’nun 37′nci maddesine göre “ticari kazanç” olarak vergilendirilmesi gerektiğini, açıklamaktadır.

Diğer taraftan, 25.03.2011 tarih ve 76 sıra numaralı Gelir Vergisi Sirkülerinin
“5. Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller İle Kat Karşılığı Olarak Müteahhit veya Konut Yapı Kooperatiflerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde İktisap Tarihinin Belirlenmesi” başlıklı bölümünde aynen şöyle denilmektedir;
“…Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir. Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.’’
İşte bu açıklamalardan da anlaşılacağı üzere; veraset yoluyla intikal eden arsanın kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden şekli, niteliği gibi unsurlarının değişmesi “ivazsız iktisap edilme” niteliğini değiştirmiyor. Sözleşme ile edinilen dairelerin satışı değer artışı kazancının konusuna girmiyor.

Ancak ivazsız intikal eden arsanın kat karşılığı müteahhide verilmek suretiyle elde edilen birden fazla  gayrimenkulün aynı yılda ve aynı tarihte farklı kişilere veya farklı tarihlerde aynı kişiye satılmış olması halinde satışlardan elde edilen kazancın ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekiyor.

Bu durumda olan okuyucularımızı uyarıyor ve mükellef olmalarını öneriyoruz.
        
Mehmet Ali Bayraktar        
malibayraktar@yahoo.com

yükleniyor..